Le but de la signature d’un contrat de bail de location sous seing privé, ou sous signature privée, est clair : éviter les frais annexes, comme ceux du notaire, qu’il s’agisse d’un local commercial ou d’un bien résidentiel. Il est signé directement par les deux parties : bailleur et locataire. Voici ses avantages et inconvénients.

Les avantages du bail sous seing privé

Qu’il soit résidentiel, nu, meublé, ou commercial, le bail sous seing privé, signé hors la présence d’un « officier public » (voire par accord oral pour un bail commercial) a un avantage principal : il n’engendre pas de frais, pour le locataire comme pour le bailleur (ou leurs représentants). Il est logiquement établi par ce dernier, et ne vaut légalement que par les parties qui le signent.

Le bail sous seing privé à la particularité d’être rapide, puisque débarrassé de la plupart des formalités administratives : il peut être signé n’importe où et n’importe quand. Un propriétaire ayant absolument besoin d’un locataire pour ses finances peut ainsi établir un contrat de bail sous seing privé et relouer son bien en quelques heures.

Pour le propriétaire, c’est l’occasion de joindre au contrat de location les clauses qu’il juge bonnes pour la pérennité de son investissement. Le locataire est libre lui de signer ce contrat en l’état, même en dehors du circuit traditionnel.

À savoir : le bail sous seing privé, qui n’est pas opposable « aux tiers », peut ne pas être évident à rédiger si l’on est novice. Dans ce cas, il est possible de faire appel à un avocat ou un agent immobilier qui ne sont pas des « agents publics. Mais cela aura un coût ».

Les inconvénients du bail sous seing privé

Ce type de contrat peut entraîner des dérives, à l’insu même du propriétaire qui n’est pas forcément un expert de l’immobilier. Quand elles ne sont pas volontaires. Certaines clauses y figurant peuvent tout simplement être illégales ou « abusives » par pure ignorance. À cet effet, des contrats types existent sur internet pour vous aiguiller dans leur rédaction car des impondérables y sont contraints par la loi.

Pour le propriétaire, puisque ce type de contrat n’a aucune valeur juridique, il peut être très compliqué d’expulser des locataires indésirables ou mauvais payeurs. Il faudra alors vous engager dans une longue et difficile procédure judiciaire.   Concernant le bail commercial, qui nous l’avons vu peut être conclu oralement, il est plus que recommandé d’établir un contrat en cas de litige, l’intervention d’un professionnel, même « non officiel » s’avèrera plus que judicieuse.

Attention, pour la conclusion d’un bail de longue durée supérieur à 12 ans ou pour celui d’un débit de boissons, un acte authentique est obligatoire.

À savoir : selon l’article 1372 du Code civil, modifié le 10 février 2016, le contrat de bail sous seing privé a également valeur pour les héritiers du signataire.

Bail professionnel, bail rural : les particularités

Le bail professionnel sous seing privé concerne majoritairement les professions libérales. Là aussi, quand il est supérieur à 12 ans, il doit être authentifié devant notaire. En-dessous il doit être obligatoirement rédigé par écrit quelle que soit sa durée. La location doit être dédiée à une activité « qui n'est ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole ».

Le bail rural s’applique lui uniquement pour un bien agricole, bâtiment ou terres. Il peut prendre deux formes :      

• le bail à ferme : soit la location de terres agricoles à un fermier avec paiement d’un « fermage », autrement dit un loyer ;
• le bail à métayage : soit la location de terres agricoles à un métayer avec au final un partage des récoltes et sommes perçues entre les deux parties.

Ce type de contrat, aussi étonnant que cela puisse paraître, peut se faire à l’oral, même si encore une fois il est préférable de l’encadrer légalement. Quoi qu’il advienne, le bail est de 9 ans minimum.

Attention, certains actes professionnels et commerciaux signés sous seing privés doivent être déclarés au Service des impôts des entreprises ou au Registre de publicité foncière de la commune où sont implantés les locaux de la société. Si les deux parties, bailleur et locataire, décident d’enregistrer un acte, cela créera d’office une date d’effet au bail, qui le rendra opposable, c’est-à-dire contestable, aux tiers.